Gayrimenkul ve Miras Hukuku
12 dakika

Gayrimenkul ve Miras Hukuku: Taşınmazların İntikali ve Karşılaşılan Sorunlar

E
Av. Enes Can TELLİ
Kıdemli Ortak

Miras hukuku ve gayrimenkul hukuku, uygulamada sıklıkla kesişen iki önemli hukuk dalıdır. Özellikle vefat eden kişinin taşınmaz mallarının mirasçılara geçiş sürecinde, hem hukuki hem de pratik pek çok sorun yaşanabilmektedir. Bu makalede, gayrimenkul mirasçılığına ilişkin temel hususlara, taşınmazların intikaline ve sık karşılaşılan hukuki problemlere değineceğiz.

1. Miras Yoluyla Taşınmaz İntikali Nasıl Gerçekleşir?

Bir kişinin vefatıyla birlikte, onun adına kayıtlı olan taşınmaz mallar, yasal veya atanmış mirasçılara geçer. Bu süreçte şu adımlar izlenir:

  • Veraset İlamı (Mirasçılık Belgesi) Alınması: Noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınabilir. Bu belge, kimin ne oranda mirasçı olduğunu gösterir.
  • Tapu Siciline Tescil: Mirasçılar, veraset ilamı ile birlikte ilgili tapu müdürlüğüne başvurarak taşınmazın kendi adlarına intikalini sağlarlar.
  • İntikal Harcı: Bu işlem sırasında binde 4,55 oranında tapu harcı ödenir (her mirasçı kendi hissesi oranında).

2. Sık Karşılaşılan Sorunlar

a) Elbirliği Mülkiyeti Nedeniyle Satış Zorluğu

Mirasçılar taşınmazı doğrudan satamaz, çünkü mirasla geçen mülkiyet "elbirliği mülkiyeti" (müşterek değil) şeklindedir. Bu durumda:

  • Satış için tüm mirasçıların oybirliği gerekir.
  • Çözüm: Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılabilir.

b) Muris Muvazaası (Gizli Bağış)

Vefat eden kişi, mirasçıları dışlayarak bazı taşınmazlarını sağlığında diğer mirasçılara "satış" gibi göstererek devretmiş olabilir. Bu durumda:

  • Diğer mirasçılar, muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası açabilir.
  • Bu davalar zamanaşımına tabi değildir; her zaman açılabilir.

c) Tapuda Kayıtlı Olmayan Taşınmazlar

Bazı taşınmazlar fiilen kullanılmasına rağmen tapuda miras bırakan adına kayıtlı olmayabilir. Bu durumda:

  • Hukuki mülkiyetin tespiti için zilyetlik veya kadastro davaları açılabilir.

3. Mirasçılar Arasında Uzlaşmanın Önemi

Mirasçılar arasında uzlaşma sağlanması, hem zaman hem de maliyet açısından büyük avantaj sağlar. Uyuşmazlıklar uzlaşmayla çözülemediğinde, dava süreçleri yıllarca sürebilmekte ve taşınmazların ekonomik değerinden kayıplar yaşanabilmektedir.

4. Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Miras ve gayrimenkul hukukunda yapılan küçük bir hata, yıllar sürecek mağduriyetlere yol açabilir. Bu nedenle, intikal işlemleri, dava süreçleri ya da miras paylaşımı öncesinde bir gayrimenkul ve miras hukuku avukatından hukuki danışmanlık almak büyük önem taşır.

Sonuç

Gayrimenkulün miras yoluyla geçişi, yalnızca tapu devrinden ibaret olmayan, teknik bilgi ve dikkat gerektiren bir süreçtir. Gerek hak kayıplarını önlemek, gerekse aile içi anlaşmazlıkları en aza indirmek için süreci profesyonelce yönetmek gerekir. Mirasçılık belgesinden tapu işlemlerine, muris muvazaasından ortaklığın giderilmesine kadar tüm adımlarda uzman desteği, hukuki güvenliğinizin teminatı olacaktır.